Alquiler de habitaciones: problemas legales y cómo afrontarlos

Elena Cuervo, abogada: «El alquiler de habitaciones es una solución necesaria, pero sigue siendo una asignatura pendiente en materia de regulación».
1. Por qué crece el alquiler por habitaciones
Las rentas altas y los salarios ajustados llevan a muchos asturianos —y a inquilinos de toda España— a buscar solo una habitación. Lo que empezó en grandes ciudades y entorno universitario se ha extendido ya a Gijón y a casi cualquier localidad.
2. El punto de vista del propietario
2.1 ¿Qué contrato se aplica?
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Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) vs. Código Civil
La mayoría de juristas entiende que el arrendamiento de habitación queda fuera de la LAU, por lo que se rige por el Código Civil:-
Duración: la pactada, sin mínimos de 5 + 3 años.
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Prórrogas: solo las que acuerden las partes.
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2.2 Fiscalidad compleja
No tributa igual alquilar como vivienda habitual que por temporada ni prestar servicios extra (limpieza, comidas). Si mezclas habitaciones de estudiantes y de larga estancia, la gestión se complica aún más.
2.3 Impagos y desahucios
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El desahucio es inevitablemente judicial.
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Gran parte de los desahucios en España se originan en alquileres de habitación.
2.4 El auge del rent-to-rent
Empresas o particulares alquilan un piso completo para subarrendar por habitaciones. Necesitas:
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Contrato de uso distinto al de vivienda con permiso expreso para subarrendar.
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Control fiscal y de licencias.
2.5 Conclusión para el arrendador
Alquilar por habitaciones puede ser rentable, pero requiere:
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Asesoramiento legal y fiscal personalizado.
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Contrato detallado —uso de zonas comunes, reparto de gastos—.
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Mayor dedicación y rotación de inquilinos.
Cuando la gestión y el riesgo te superen, considera el alquiler como vivienda habitual a un inquilino solvente con garantías adicionales y seguro de impago.
3. El punto de vista del inquilino
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Menos intimidad: el propietario puede entrar en la vivienda (no en la habitación).
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Convivencia forzada: horarios y hábitos distintos pueden chocar.
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Prácticas abusivas: pagos en metálico, ausencia de contrato, reparaciones sin atender.
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Contratos solidarios: alquilar un piso completo con amigos limita tu libertad para marcharte.
Consejo: Antes de firmar, exige contrato escrito y consulta a un profesional si las cláusulas son abusivas.
4. ¿Hacia dónde va la regulación?
El alquiler por habitaciones necesita una normativa homogénea que proteja a ambas partes. A falta de ella, la prevención pasa por:
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Contratos claros.
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Filtros de solvencia.
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Seguros adecuados.
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