Cinco complicaciones a las que se enfrentan los pisos turísticos

Si tienes una vivienda vacía no es un buen momento para destinarla al alquiler como piso turístico. Cada vez te lo van a poner más complicado. La buena noticia es que hay opciones mejores y más seguras.

¿Tienes una vivienda vacía y te estás planteando sacarle partido y obtener alguna rentabilidad alquilándola? ¿Te estás planteando que quizás la mejor opción es la de obtener una licencia como piso turístico? Sentimos desilusionarte pero esta alternativa cada vez resulta más complicada.

Hasta hace relativamente poco tiempo funcionaba muy bien. Aunque implicaba ciertos gastos de gestión (entrada y salida de ocupantes, limpieza, mantenimiento...), fiscalmente no era complicada su gestión y se evitaban riesgos como los impagos o la inquiocupación. Sin embargo, ante la actual situación del mercado de la vivienda, las cosas han cambiado y continúan cambiando a peor para los propietarios de pisos turísticos.

En la mayor parte de las ciudades, especialmente en determinadas zonas o barrios, existe una alta demanda de vivienda y la oferta es escasa. La razón es clara: hay propietarios que no se animan a alquilar porque temen problemas con sus inquilinos y otros muchos han elegido destinar su vivienda a piso turístico. Por este motivo, la tendencia legislativa del Gobierno, de las Comunidades Autónomas y de los Ayuntamientos se dirige a restringir el excesivo aumento de oferta de pisos turísticos en detrimento de la oferta de alquileres en el mercado de la vivienda habitual.

Si estás pensando destinar tu vivienda a un piso turístico, debes valorar, al menos, las siguientes complicaciones que te vas a encontrar:

• La obtención de la licencia. Tienes que obtener la licencia correspondiente atendiendo a los requisitos específicos de tu Comunidad Autónoma y Ayuntamiento. En algunos ya existen restricciones, según las zonas, para otorgar nuevas licencias, con lo que, dependiendo de la ubicación de tu vivienda, puedes encontrarte con una clara imposibilidad de conseguirla.

• El Registro Único de Alquiler Turístico. Entró en vigor el pasado 2 de enero pero será exigible a partir del 1 de julio de 2025. Si vas a destinar tu vivienda a piso turístico deberás justificar que cumple una serie de requisitos (que cuentas con licencia, certificado de habitabilidad, referencia catastral, número de personas que pueden hacer uso, etcétera) e inscribirlo en este Registro. Obtendrás un número de registro que precisas para gestionar el alquiler turístico de tu inmueble. Además este obligación también afecta a las plataformas en las que puedes anunciarlo, que deben comprobar y exigir que existe este número de registro.

• Tu comunidad de propietarios. Hasta ahora teníamos sentencias del Tribunal Supremo pero ya se ha concretado en una norma mucho más restrictiva. A partir del 3 de abril de 2025, el propietario que pretenda destinar su vivienda a un uso turístico debe solicitar la correspondiente autorización a la comunidad de propietarios. La junta puede acordarlo con el voto favorable de una mayoría de tres quintas partes de propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Además la junta con la misma mayoría puede prohibir esta actividad de forma general.

• Las zonas tensionadas. Aunque actualmente no hay muchas zonas tensionadas, poco a poco, estas se van a ir extendiendo. De hecho, ya existe un anuncia de que Asturias tendrá varias. Si tu vivienda se encuentra en una de estas zonas, hay que estar atento a la normativa que la regule porque puede afectarla e incluso puede llegar a prohibirse la concesión de nuevas licencias de pisos turísticos o su renovación.

• Los cambios previsibles en los impuestos. Actualmente la tributación de los pisos turísticos depende de los servicios que se presten y de a quién se arriende la vivienda. No obstante, en la idea de penalizar este tipo de arrendamientos, la futura normativa amenaza con incluirlos en todo caso en el régimen del IVA con las complicaciones de gestión y económicas que ello conlleva.

A todo lo anterior, hay que sumar que ya no resulta tan rentable ya que hay ciudades en la oferta es muy alta y no siempre puedes obtener ocupaciones mientras que los gastos sigues teniendo que pagarlos cada mes.

Hoy en día, la alternativa más valorable es dedicar tu vivienda a un alquiler habitual. Y son varias las razones por las que te recomendamos que elijas esta opción pero, especialmente, porque te produce estabilidad en tus ingresos evitando todas estas complicaciones jurídicas de los pisos turísticos. Eso sí, el paso imprescindible es que hagas bien las cosas y elijas un buen inquilino pero, como la demanda es alta, tienes prácticamente asegurada esta posibilidad.