Diez puntos clave sobre la fianza en los contratos de arrendamiento.

Decidir poner en arrendamiento un inmueble, elegir arrendatario, realizar el contrato e iniciar la relación contractual genera habitualmente muchas dudas que, en la mayor parte de los casos, suelen consultarse y aclararse antes de dar los pasos necesarios. En esta etapa de la relación, nuestro consejo siempre es el mismo. Es fundamental realizar un buen contrato. Es la clave para evitar futuros problemas entre las partes.

Sin embargo, suele ser menos frecuente que arrendador o arrendatario se planteen cómo hacer bien las cosas cuando es el momento de poner fin a la relación contractual. Y, si bien es cierto que en muchos casos la buena voluntad de ambos evita la aparición de situaciones complicadas, también lo es que cuando surgen inconvenientes, si no se han hecho bien las cosas, pueden ser difíciles de solucionar.

Una de las cuestiones que más discusiones genera es la relativa a la devolución de la fianza. La razón es clara. Hemos observado, una vez tras otra, que en muchas ocasiones tanto arrendador como arrendatario desconocen las claves básicas de su funcionamiento, qué es, para qué sirve y en qué momento y de qué modo se tiene que devolver. Estos desencuentros tienen, sin embargo, encuentran, casi siempre, solución en la regulación legal y conocerla es la base para evitar muchos conflictos. Por este motivo, hoy damos un repaso a los diez puntos clave para saber qué derechos tenemos tanto si somos arrendador como arrendatario respecto a este punto.

1.- ¿Qué es y para qué sirve la fianza? La fianza es una cantidad de dinero que debe entregar el arrendatario al inicio del contrato de arrendamiento con la finalidad de garantizar el cumplimiento del conjunto de sus obligaciones. La mayor parte de las Comunidades Autónomas tienen un organismo encargado de la gestión de los depósitos de fianzas. En Asturias, sin embargo, no existe obligación de depósito de fianza por lo que habitualmente la gestiona directamente el arrendador.

2.- ¿Es obligatorio fijar una fianza en el contrato de arrendamiento? Sí es obligatorio el establecimiento de una fianza en los contratos de arrendamiento sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, tanto para los contratos de vivienda como para los de uso distinto (locales, garajes, oficinas...). Solo quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros Mancomunados, cuando la renta vaya a ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

Por otro lado, hay que diferenciar la fianza de otras garantías adicionales que no son obligatorias y cuya inclusión depende del acuerdo entre las partes como, por ejemplo, la solicitud de un depósito de determinado número de mensualidades de renta, la existencia de un aval bancario, de un fiador solidario, etcétera. Estas garantías adicionales se encuentran limitadas además en el caso de arrendamientos de vivienda.

3.- ¿Cuál es el importe de la fianza? La fianza debe prestarse en metálico en cuantía equivalente a una mensualidad de renta en el caso de arrendamientos de vivienda y de dos mensualidades en el caso de arrendamientos de uso distinto a los de vivienda.

4.- ¿El importe entregado como fianza se actualiza igual que la renta? El importe se actualiza pero no funciona del mismo modo que la renta. La actualización tiene lugar cuando el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador es una persona jurídica. En cuanto a la cuantía de la actualización, la ley remite a lo acordado por las partes. Si no hubiese acuerdo al respecto, se aplica lo que hayan acordado para la actualización de la renta.

5.- ¿En qué momento debe devolverse la fianza? La fianza debe devolverse al término del contrato de arrendamiento, cualquiera que sea la causa. Ese es el momento en que se valora si procede o no su devolución en función de si el arrendatario ha dado cumplimiento o no a todas sus obligaciones.

6.- ¿Existe un plazo concreto para proceder a la devolución? La ley no regula un plazo concreto de devolución pero sí establece que, de no hacerse en el plazo de un mes desde la entrega de llaves por parte del arrendatario, el saldo de la fianza en metálico devenga el interés legal. Es por este motivo que se viene entendiendo que ese término de un mes es el plazo para proceder a la devolución.

7.- ¿Se puede compensar el importe de la fianza con las últimas mensualidades de pago de renta y así se evita ese pago y la devolución? Es muy habitual que arrendador y arrendatario pacten esta solución o directamente la aplique el arrendatario, sin embargo no es correcto. No debe procederse a la devolución de la fianza hasta que se produce la entrega de llaves y puede realizarse la revisión del inmueble para comprobar su estado y la posible existencia de desperfectos o de suministros pendientes de abono.

8.- ¿En qué casos no procede la devolución de la fianza? No procede la devolución de la fianza cuando, al término del contrato, se adeuden mensualidades de renta, suministros de luz, agua, electricidad, cuotas de comunidad... cuyo pago haya asumido el arrendatario, cuando existan daños en el inmueble imputables al arrendatario o cuando este haya incumplido cualquiera de sus obligaciones.

En cuanto a los daños, es importante precisar que no cabe retener la fianza si estos son los habituales de uso y conservación que corresponden, por tanto, al propietario, por ejemplo, si es necesario pintar el inmueble tras el arrendamiento.

9.- ¿Y si el arrendador se niega a la devolución a pesar de no existir causa para ello? Si no existe razón para retener la fianza porque el arrendatario entiende que ha dado cumplimiento a todas sus obligaciones y, a pesar de ello, el arrendador no procede a su devolución, en ese caso, el último paso es instar la reclamación judicial. Si la fianza es inferior a seis mil euros (la mayor parte de los casos) la tramitación irá por el juicio verbal, si es superior a esa cifra, la tramitación se realizará a través de juicio ordinario. En ambos casos es necesario abogado y procurador, salvo si el importe a reclamar es inferior a dos mil euros.

10.- ¿Cómo y en qué momento se debe formalizar la devolución de la fianza? Esta es una cuestión especialmente importante. Nuestro consejo es que siempre se formalice el término del contrato por escrito. Siempre, incluso aunque la relación entre arrendador y arrendatario haya sido estupenda y nunca haya existido ningún problema. En ese caso, tampoco tiene que haber ningún problema para formalizar el fin de la relación.

En ese documento hay que hacer referencia a la fecha en que se pone fin al arrendamiento y se entregan las llaves, el estado en el que se encuentra el inmueble (es recomendable firmar ese fin en el propio inmueble y así se puede comprobar su estado in situ en el momento y el del mobiliario que se haya podido incluir en el inventario, en su caso), si existen cantidades pendientes de pago de suministros o cualquier otra obligación asumida por el arrendatario y la procedencia o no de la devolución de la fianza.

De este modo queda constancia entre las dos partes de todos estos extremos sin que sea necesario discutirlos y acreditarlos posteriormente.