Diez claves para entender la fianza en los contratos de arrendamiento

Cuando inicias o pones fin a un contrato de arrendamiento, uno de los elementos esenciales es la fianza. Qué cantidad pedir al inquilino, cómo gestionarla, cuándo y como devolverla... en este artículo vas a conocer diez claves con las que entenderás la fianza y podrás aplicarla sin problema en tus contratos. 

Las dudas en torno a la fianza surgen en dos momentos de la vida del contrato de arrendamiento. Al inicio, porque siempre puedes pensar en incluir un mayor importe de fianza para protegerte como arrendador, y al final, porque hemos comprobado que es uno de los extremos que más problemas genera. Hay arrendadores que la compensan con los últimos pagos de la renta y, cuando recuperan la vivienda se encuentran con alguna sorpresa desagradable que hubieran podido solventar con su importe si hubieran esperado a devolverla. Y también hay propietarios que retrasan injustificadamente o nunca devuelven la fianza porque deciden aplicarla a dar solución a cuestiones que tienen que asumir ellos y no el inquilino.

Aunque te vamos a ofrecer diez claves sobre este tema para que entiendas perfectamente su funcionamiento y la apliques de forma legal, realmente todas ellas se resumen en una: hacer las cosas bien desde el principio hasta el final con tu inquilino. Esto es aplicable a todos los extremos del contrato, también a este.

1.- Qué es y para qué sirve la fianza.

La fianza es un importe que debe entregarte el inquilino cuando firmáis el contrato de arrendamiento y dais inicio a vuestra relación.

Tiene una finalidad muy clara: garantizar el cumplimiento del conjunto de sus obligaciones.

No debes confundir la fianza con otras garantías adicionales que no son obligatorias y cuya inclusión depende del acuerdo entre arrendador e inquilino como, por ejemplo, la solicitud de un depósito de determinado número de mensualidades de renta, la existencia de un aval bancario, de un fiador solidario, etcétera. Estas garantías adicionales se encuentran limitadas además en el caso de arrendamientos de vivienda.

En la mayor parte de las Comunidades Autónomas no te quedas tú, como arrendador, con el importe de la fianza sino que se ingresa en un organismo encargado de su gestión y depósito. Hay que comprobar qué organismo es en tu Comunidad Autónoma y cómo se realiza el trámite. No obstante, no te preocupes, suele ser sencillo. Eso sí, es importante, hacerlo y hacerlo bien o en otro caso te podrán imponer las sanciones administrativas correspondientes.

En Asturias, Cantabria, Murcia, Navarra y la Rioja, sin embargo, no existe por el momento obligación de depósito de fianza por lo que habitualmente la gestiona y la conserva directamente el arrendador. No obstante hay que comprobarlo al

hacer el contrato, por si hubieran cambiado las circunstancias.

2.- Es una cláusula obligatoria en tu contrato.

La Ley de Arrendamientos Urbanos es muy clara al respecto. Debes incluir una cláusula en la se fije la fianza en los contratos de arrendamientos de vivienda (también es obligatoria en los de uso distinto del de vivienda, es decir, en todos los que se encuentran sometidos a la ley).

Solo se regulan unas excepciones muy concretas. No tienen obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros Mancomunados, cuando la renta vaya a ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

3.- Este es el importe que puedes pedir, ni más ni menos.

En el caso de contratos de arrendamiento de vivienda, el inquilino debe entregarte, en metálico, el importe de una mensualidad de la renta que hayáis fijado en el contrato.

Ni más, ni menos. Luego, además, como hemos adelantado puedes pedir hasta dos mensualidades más como garantía adicional, pero no tienen el tratamiento de fianza, ni se les aplica todo lo que te estamos contando en este artículo.

4.- La fianza también se actualiza. Tienes que hacerlo de esta forma.

El importe que te han entregado como fianza se puede actualizar pero no funciona de la misma manera en que actualizas la renta.

La actualización tiene lugar cuando el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador es una persona jurídica, es decir, durante estos primeros cinco o siete años, no cabe actualización.

En cuanto a la cuantía de la actualización, la ley remite a lo acordado por las partes, por lo que es muy importante hacer esta previsión en el contrato en la cláusula relativa a la fianza. Si no hubiese acuerdo al respecto, se aplica lo que hayan acordado para la actualización de la renta.

5.- El momento en que tienes que devolverla.

Tienes que devolver la fianza cuando finalice tu contrato de arrendamiento, cualquiera que sea la causa.

Ese es el momento en que debes valorar si procede o no su devolución en función de si el inquilino ha cumplido o no a todas sus obligaciones durante el tiempo que ha tenido alquilada tu vivienda.

6.- El plazo en que tienes que devolverla.

No tienes un plazo concreto para devolverla pero hay que prestan atención a esta anotación que hace la ley al respecto: si no la devuelves en el plazo de un mes

desde que tu inquilino te haya entregado las llaves, el saldo de la fianza en metálico devenga el interés legal.

Por tanto, está claro, es importante devolverla en un mes o, en otro caso, tendrás que pagar más. Si estás en una Comunidad Autónoma que exige la entrega de la fianza a un organismo público, entonces será este organismo el que deba proceder a su devolución en dicho plazo.

7.- No compenses con los últimos pagos de renta.

Esto sí que es un error frecuente y muy habitual. Lo hacen muchísimos arrendadores pero no por ello deja de ser un error.

Estás al final del contrato y decides que la última mensualidad no se pague porque lo vais a compensar con la fianza que ya tiene en su mano el arrendador. Claro que esto solo es posible en aquellas Comunidad Autónomas en las que no existe obligación de tener la fianza ingresada en un organismo público.

La fianza es un concepto y la renta es otro. No es posible la compensación y además no debe procederse a la devolución de la fianza hasta que se produce la entrega de llaves y puede realizarse la revisión del inmueble para comprobar su estado y la posible existencia de desperfectos o de suministros pendientes de abono. Sólo cuando puedes comprobar que todo está correcto y que no existe ninguna deuda pendiente procede devolver la fianza o acceder a que el organismo público proceda a su devolución.

Es para esto para lo que la has formalizado y para lo que tiene sentido.

8.- No la devuelvas si te pasa esto.

Enlazando con el punto anterior, no procede la devolución de la fianza cuando, al término del contrato, el inquilino te adeude mensualidades de renta, suministros de luz, agua, electricidad, cuotas de comunidad... cuyo pago haya asumido, cuando existan daños en el inmueble que le sean imputables o cuando este haya incumplido cualquiera de sus obligaciones.

En cuanto a los daños, es importante precisar que no puedes retener la fianza si estos son los que se generan de manera habitual como consecuencia del uso de la vivienda por parte de tu inquilino y, por tanto, te corresponden como propietario, como, por ejemplo, si resulta necesario pintar el inmueble tras el arrendamiento.

9.- Si no la devuelves sin causa, te la pueden reclamar.

Si decides retener el importe de la fianza y no existe razón para ello porque el inquilino ha dado cumplido con todas sus obligaciones puede reclamarte su devolución vía judicial. Si el importe es inferior a dos mil euros no es necesario que ninguno de los dos contéis con abogado y procurador en el procedimiento, aunque siempre resulta aconsejable.

Es muy importante recabar pruebas de la situación en que se te entregó la vivienda si la negativa a la devolución proviene de la existencia de daños en la misma y guardar la documentación relativa a impagos de suministros u otras cantidades a las que se haya obligado el inquilino, si tu negativa a devolver

deriva de estos impagos.

10.- Formaliza lo que habéis decidido hacer con la fianza.

Esta es probablemente la clave más importante que te vamos a comentar.

Primero, hay que incluir en el contrato de arrendamiento una cláusula sobre la fianza que respete la ley donde se establezca el importe y dónde queda depositada (en tus manos como arrendador o en manos de un organismo público en las Comunidades Autónomas en las que es obligatorio) y la forma de actualizarla si proceder conforme a lo que te hemos comentado.

Y por último, hay que incluirla en el documento que formalice el término del contrato de arrendamiento.

Nuestro consejo es que siempre se formalice el fin del contrato por escrito. Siempre, sin excepciones. Incluso aunque la relación entre arrendador y arrendatario haya sido estupenda y nunca haya existido ningún problema. En ese caso, tampoco tiene que haber ningún problema para formalizar el fin de la relación. En ese documento hay que hacer referencia a la fecha en que ponéis fin al arrendamiento y se te entregan las llaves, el estado en el que se encuentra tu vivienda (es recomendable firmar ese fin en el propio inmueble y así se puede comprobar su estado in situ en el momento y el del mobiliario que se haya podido incluir en el inventario, en su caso), si existen cantidades pendientes de pago de suministros o cualquier otra obligación asumida por tu inquilino y la procedencia o no de la devolución de la fianza.

De este modo queda constancia entre las dos partes de todos estos extremos sin que sea necesario discutirlos y acreditarlos posteriormente.